萬（wàn）科厚樸159億（yì）新元私有化物流地產成“肥肉”

今年7月，由萬科、厚樸投資、高（gāo）瓴資本（běn）、中銀投資組成的中國（guó）財團，連同普（pǔ）洛斯的高管團隊，以總價約159億新元完成了普洛斯（sī）的私有化。 這一亞洲曆史上最大的私募股權收購無疑將物流地產（chǎn）推向風（fēng）口。

與傳統房地產開（kāi）發相比，物流地產業績穩定（dìng），現金（jīn）流充沛，受房地產宏觀調（diào）控政策影響較小，還可享受土地升值帶來的溢價。 廣發證券（quàn）研究報告顯示，從投資回報率（lǜ）來看，高標準物流倉儲設施的（de）回報率（lǜ）明顯高於其他商業地產（chǎn）。 商場的收益率隻有4%到5.5%。

因此，在住宅限購嚴格、商業地產租（zū）金（jīn）增長乏力的市（shì）場背景下，國內傳統地產大鱷已經（jīng）盯上了物流地產這塊“肥肉”。 早在2015年，萬科就與黑石集團成立物流合資公司，截至2016年（nián）底，已擁有倉儲物流地產147萬平方米。

除萬科外，綠地、越秀等房企也將物流（liú）地產作為業（yè）務（wù）拓展的方向。 此外，京東、阿（ā）裏等“跨界（jiè）”企業也已涉足物流地（dì）產（chǎn）領域。

如今，各家企業在物流地產（chǎn）領域才（cái）剛剛開始“角逐”，而上海這個一線（xiàn）城市就是必爭之地（dì）。 9月26日，萊坊發布2017年上半年上海《工業市場報告（gào）》。報告指出，上海工業市場企穩回升。 據上海市統計局統計，1-6月，上海規模以上工業總產值16013.3億（yì）元，同比增長8.2%，創2012年以來最高增（zēng）速。

工業（yè）總（zǒng）產（chǎn）值的大（dà）幅增長（zhǎng）意味著上海對物流地產的需求也在逐步增加。 然而，近年來，上海工（gōng）業用地供應（yīng）日益緊張（zhāng）。 據萊坊發布的最新報（bào）告顯示，2017年上半年，上海僅售出工業地塊（kuài）27塊，總土地（dì）麵積78萬平方米（mǐ）。 成交量最高的區縣為鬆江（jiāng）和奉（fèng）賢，成交土地麵積分別為35.5萬平方米和20.9萬平方米。

“從成交價格來看，上半年工業用地成交均價最高的是閔行區，單價為每畝102萬（wàn）元。青浦區排名第二，單價為每畝102萬元。”每畝89萬。從（cóng）全部土（tǔ）地交易情況來看，奉賢（xián）、嘉定的（de）土地交易單價較低，約為每畝40萬至50萬元。 萊坊（fāng）上海研究谘詢部總監兼總監楊躍（yuè）辰（chén）分析道。

土地供應不足，導致（zhì）物流倉儲物業、廠房租金上漲。 萊坊研究數據顯示，2017年第二（èr）季度，上海物流倉儲物業市場租金達到每（měi）平方米每天1.40元（yuán），環比上漲3.5%，環比上（shàng）漲1.9個百分（fèn）點較上一季度的點數。

工廠物業（yè）也呈現出同樣的趨（qū）勢。 據萊坊研究報告顯（xiǎn）示，2017年上半年，上海工業區工廠租金保持上漲趨勢。 二季度末，上海工業區單層廠（chǎng）房平（píng）均（jun1）租金升至每平方米每天1.09元，環比上漲約2.5%，環比上漲0.5個百分點較上一季度的點數。 其中，浦東工廠的需求十分旺（wàng）盛。 目前，浦（pǔ）東單層廠房租金已（yǐ）達到每平方米（mǐ）每天1.45元，環比（bǐ）大幅上漲約7%。

租金（jīn）上漲與市場需（xū）求旺盛不無關係。 中國社科院城（chéng）市發展與環境研究所（suǒ）城市經濟研究室主任李恩平曾在接受媒體（tǐ）采訪時指出（chū），隨著經濟快速增長，物流地產需求大幅增加尤其是近年（nián）來網絡購物的快速發展，使得物流集聚規模對原本由商業（yè）企業經營的店麵、門市的需求大大減（jiǎn）少（shǎo），而對倉（cāng）儲和倉庫現代化的需（xū）求（qiú）卻大大增加。

萊坊的（de）報告證實了上述說法。 2017年上半（bàn）年表現活躍，多個物流園區錄得數萬平方米新租或續租。 日本還在上海外高橋物流園區租賃了約5900平方米的物流倉儲麵積。

受此刺激，上海優質物（wù）流園區空置率下降0.5個（gè）百分點至12.5%。 截至2017年6月末，上海甲級倉庫庫存約（yuē）650萬平方米。

不難看出，消費升級和電商對物流倉儲的需（xū）求正在給行業帶來新的（de）機遇，但西南證（zhèng）券分析師提醒，物流地產不同於一般工業或科創園區（qū）。 核心客戶需求及網（wǎng）絡布局 內需驅動（dòng）力強（qiáng），其運營管理（lǐ）能力比開發（fā）能（néng）力更重要，甚至（zhì）決定了物流開發商的發展（zhǎn）規模和整體收（shōu）入。